La Legge di Bilancio 2026 ha apportato interessanti novità per chi possiede immobili o desidera investire nel mercato immobiliare italiano, con particolare impatto per chi opera nelle principali città universitarie.

Soprattutto se gestite o state valutando investimenti immobiliari a Padova, Venezia, Treviso o Torino, ecco una panoramica completa di ciò che cambia e delle opportunità da cogliere.

Come cambiano i Bonus casa

La Legge di Bilancio ha introdotto più conferme che novità, evitando il taglio delle detrazioni inizialmente pianificato e mantenendo un sistema a due velocità: da una parte i bonus più ricchi per le prime case, dall’altra parte quelli più contenuti per le seconde case e gli immobili a reddito.

Per quanto concerne le aliquote confermate, rimangono invariate al 50% le detrazioni per gli interventi del Bonus ristrutturazioni per l’abitazione principale, e al 36% per le altre abitazioni. Il limite di spesa rimane a 96.000 euro per unità, con detrazione ripartita in 10 anni. Pertanto, chi ha una seconda casa da mettere a reddito, può ancora beneficiare della detrazione, pur al 36%, con cui rinnovare e valorizzare il proprio patrimonio.

Mantengono le stesse aliquote del 50% e del 36% anche gli interventi dell’Ecobonus. In questo caso le soglie di spesa sono differenziate per tipologia di intervento: dai 100.000 euro per una riqualificazione globale ai 30.000 euro per le pompe di calore, passando per i 60.000 euro di coibentazioni e infissi. Un incentivo che è particolarmente interessante per i proprietari di immobili in città come Milano e Torino, in cui gli inverni possono essere più rigidi e in cui l’efficientamento energetico può tradursi in risparmi significativi sui consumi, rendendo così più appetibili gli immobili sul mercato delle locazioni.

Prorogato con le stesse percentuali anche il Sismabonus, fino al 31 dicembre 2026 nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Per quanto concerne infine il Bonus mobili, trova conferma l’aliquota al 50% fino a 5.000 euro di spesa per acquisto di mobili e grandi elettrodomestici, purché destinati a immobili oggetto di ristrutturazione. Un’opportunità da non perdere per chi rinnova gli appartamenti di proprietà da destinare a studenti, potendo sfruttare un supporto fiscale per arredare l’immobile.

Viene invece mandato in archivio il bonus sulle barriere architettoniche al 75%, che non è stato prorogato oltre l’originaria scadenza del 31 dicembre 2025.

La nuova tassazione sugli affitti turistici

Una delle pieghe più interessanti della manovra riguarda l’introduzione di una tassazione graduale che separa più nettamente la figura dei piccoli proprietari immobiliari da quelli che esercitano una vera e propria attività imprenditoriale. Le novità interessano da vicino coloro che hanno immobili nelle città universitarie, dove le locazioni brevi sono piuttosto diffuse.

La nuova struttura fiscale sulle locazioni brevi prevede infatti che:

• sul primo immobile si applica una cedolare secca al 21%, senza modifiche sostanziali rispetto al regime previgente;
• sul secondo immobile si applica un’aliquota maggiorata al 26%, con un incremento di 5 punti percentuali rispetto al primo immobile;
• dal terzo immobile in poi, l’attività di locazione breve si qualifica come imprenditoriale a tutti gli effetti. Il proprietario è dunque obbligato ad aprire partita IVA, adempiere alla contribuzione previdenziale e adottare la tenuta della contabilità (rimane inteso, se si rispettano gli altri requisiti, che è possibile accedere al regime forfetario in luogo di quello ordinario).

Elementi, quelli di cui sopra, che aprono diversi spunti strategici molto importanti per gli investitori multi-proprietà, e che saremo ben lieti di condividere con tutti coloro i quali ci contatteranno, con particolare riferimento alla:

• definizione di una maggiore convenienza dei contratti di medio-lungo termine con studenti rispetto alle locazioni brevi;
• riconversione di parte degli immobili verso contratti tradizionali per mantenere alcuni immobili fuori dal regime imprenditoriale.

Prima casa parzialmente esclusa dall’ISEE

Tra le misure di maggiore rilievo per le famiglie c’è la modifica del calcolo dell’ISEE, escludendo in parte il valore della prima casa.

La Legge di Bilancio ha infatti introdotto un tetto sotto il quale la prima casa non incide sull’indicatore sulla situazione economica equivalente: nel caso in cui il valore dell’abitazione principale superasse tale tetto, inciderà solo per la parte eccedente.

La soglia di valore dipende dal tipo di realtà urbana. Per grandi città come Roma, Milano, Torino, Napoli, Palermo e altri capoluoghi di città metropolitane, è prevista un’esclusione fino a 120.000 euro, mentre per gli altri comuni il limite è pari a 91.500 euro, con un aumento di 2.500 euro per ogni figlio convivente, oltre il primo.

Premialità volumetriche e Piano casa giovani

Nella Legge di Bilancio è stata introdotta una norma che permette di applicare delle premialità volumetriche di rigenerazione urbana (Piano casa) anche sulle volumetrie oggetto di condono.

In particolare, la Legge di Bilancio impatta sull’art. 5 comma 10 del d.l. 70/2011 stabilendo che ora gli interventi di rigenerazione urbana con aumento volumetrico non possono riferirsi ad edifici abusivi o siti nei centri storici o in aree ad inedificabilità assoluta, ma con esclusione degli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito il titolo abilitativo edilizio in sanatoria. Pertanto, è ora possibile, anche sugli immobili condonati, applicare le premialità volumetriche.

Infine, è finanziato un nuovo programma di edilizia sociale destinata a giovani, giovani coppie e genitori separati che desiderano adibire un immobile ad abitazione principale. La misura vuole favorire la locazione a canone agevolato con la formula del rent to buy: con questo contratto, una parte del canone mensile di affitto diventa un acconto in vista del possibile acquisto futuro dell’immobile stesso. L’acquisto non è in ogni caso obbligatorio: spetterà dunque al locatario scegliere se procedere con l’acquisto o meno.